[تقرير خاص] في 2030.. القطيف تحتاج إلى 2593 هكتاراً لاستيعاب مليون و40 ألف نسمة 26% من الأراضي «محجوزات أرامكو».. وحلّ مشكلة المخططات المتعثرة جزء من الحل

1 يوليو، 2021آخر تحديث: 1 يوليو، 2021

القطيف: صُبرة

في أكتوبر 2018؛ استضافت القطيف ورشة عمل مكثفة، بشراكة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية المعروف بـ”الموئل”. كان شغل الورشة الشاغل هو وضع “الرؤية العمرانية الشاملة لمحافظة القطيف”.

فعاليات الورشة كانت ضمن برنامج وطني واسع، يدرس مستقبل المدن السعودية. وشهدت أطروحات ومناقشات كثيرة، وخلص المشاركون فيها إلى جُملة من التوصيات.

ما نوقش في تلك الورشة جُمِع وحُرّر بواسطة 3 من خبراء الأمم المتحدة، بإسهام 11 خبيراً سعودياً وعربياً وأجنبياً. ثم صدر ذلك في تقرير موسع متخصص حمل عنوان “الرؤية الشاملة لمدينة القطيف“، واستخدم التقرير كلمة “مدينة” بدلاً عن “محافظة”. وقد أشرفت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان على إصداره، وهو منسوب إليها، وإلى برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية “الموئل”.

استشراف المستقبل

الإصدار الذي يمثّل تقريراً موسعاً؛ يشرّح القطيف عمرانياً وحضرياً، في الماضي، والحاضر، ويستشرف المستقبل، من أجل تحقيق ما يُعرف في أوساط المخططين بـ “التنمية المستدامة”. ويخلص إلى أن “الوضع الحالي يفتقر إلى عنصر الاستدامة نتيجة عدم توازن الهيكل العمراني”. وبمقابل ذلك؛ يضع التقرير بديلاً مستنداً إلى معايير الأمم المتحدة، وفي ضوء ما شهدته المحافظة منذ عام 1938.

فمنذ ذلك العام؛ والقطيف تتغيّر، ببطء أحياناً، وبتسارع أحياناً أخرى. القطيف الآن؛ غير القطيف قبلاً. تغيّرت طبيعتها الإنتاجية كثيراً، وآل 26% من مساحتها العمرانية الحالية إلى وضعها ضمن ما يُعرف بـ “محجوزات أرامكو”، ويستحوذ القطاع الخاص على أغلب الأراضي الشاغرة فيها. كما خسرت بيئتها الزراعية والبحرية آلاف الهكتارات في تحوّلات عمرانية وسكانية هائلة.

وهو ما أحدث خللاً في توازن التخطيط الحضري فيها، وبات من الملحّ تصحيح الخلل، وهو ما تولّى الخبراء مناقشته في الورشة التي نظمتها بلدية المحافظة، وحضرها مسؤولون حكوميون وخبراء ومختصون من القطاع الخاص، والقطاع الأهلي.

وبما أن التوقعات تقول إن عدد سكان المحافظة سوف يصل إلى مليون و40 ألف نسمة، بحلول عام 2030؛ فإن المطلوب هو إيجاد وسائل لاستيعاب هذا العدد الكبير، وتأمين الاحتياجات العمرانية والخدمية والاقتصادية لهم.

نموّ سنوي

التوقعات التي ذكرها التقرير استندت إلى إحصاء عام 2018، الذي وصل فيه عدد السكان في المحافظة إلى أكثر من 650 ألف نسمة. وطبقاً للتقرير؛ فإن معدل النمو السنوي يصل إلى 4%، فيما تصل نسبة الأعمار دون سن 15 في سنة 2018، إلى 33%.

وقال التقرير إن الكثافة السكانية في المناطق المبنية، في الوقت الراهن، يصل إلى 38 نسمة في كلّ هكتار.

القطيف بين عامي 1934 و 1982

وقال التقرير الذي تولّى إعداده 3 من خبراء الأمم المتحدة استناداً إلى مصادر حكومية؛ إن سكان القطيف لم يكونوا يتجاوزون 6 آلاف نسمة عام 1938، يعتمد أكثرهم على الزراعة والصيد واللؤلؤ، إلا أن اكتشاف النفط في أراضيها غيّر تركيبتها الإنتاجية بانصراف سكانها إلى أعمال صناعة النفط.

التوسع العمراني التي تسارع منذ بداية الستينيات إلى أواخر السبعينيات قفزت فيه المساحة من 33 هكتاراً إلى 77، ثم تسارع النموّ إلى 1265 هكتاراً محققاً 17 ضعفاً من مساحتها الأصلية، كما ارتفع تعداد سكانها إلى 270.166 نسمة خلال 12 سنة فقط، وهو ما أدّى إلى التحول من قرية صغيرة إلى مركز حضري متطور، تغيّرت معه الأنشطة الاقتصادية.

وقد تضاعفت مساحة القطيف في عام 1982 من 1265 هكتاراً إلى 2263 عام 1992. لكن المساحة أخذت تتضاعف أكثر، وبحلول عام 2007؛ وصلت المساحة إلى 4099 هكتاراً، يعيش فيها 474 ألفاً و573 نسمة.

وخلال السنوات العشر اللاحقة، أي بحلول عام 2017؛ قفزت المساحة العمرانية إلى 17118 هكتاراً، وهو ما يعادل 3 أضعاف ما كانت عليه عام 2007.

القطيف بين عامي 1992 و 2007

تأثر النشاط الزراعي

وأشار التقرير إلى تأثر النشاط الزراعي في القطيف منذ عام 1938، واضعاً إصبع الإشارة على التحول إلى الاقتصاد النفطي وزياردة الطلب على المساكن، بحيث أصبح الاستعمال السكني يشغل 35.9% من إجمالي الكتلة العمرانية الحالية، كما يشكل الاستعمال التجاري والمختلط نسبة 4.1%، في حين تشكل الزراعة 16.9% من الكتلة العمرانية، أي ما يعادل 2893 هكتاراً.

وأفاض التقرير في إشاراته إلى العائدات المجدية من القطاع الزراعي في القطيف، وقال “لكنه بحاجة للحماية من التوسعات العمرانية غير المنظمة”.

وقدم التقرير 7 مقترحات لتحسين استعمال الأراضي من خلال نهج أكثر توازناً يشمل:

استعمالات متنوعة للأراضي، وزيادة الأراضي للاستعمالات التجارية والصناعية.
تطوير نقاط “عقد” مركزية ومحاور تنمية اقتصادية.
تعزيز الروابط الوظيفية الحضرية الريفية.
الحفاظ على الأراضي الزراعية ووضع استراتيجية لإدارتها على نحو مستدام.
إعطاء الأولوية لتطوير الأراضي الفضاء داخل الكتلة العمرانية.
التكثيف الحضري التدريجي ودعم الاسعمالات المختلطة.
تخصيص مساحات كافية للأماكن العامة المفتوحة والحدائق والمتنزهات الخضراء.

الأراضي البيضاء

وأشار التقرير إلى الأراضي البيضاء الواسعة في المحافظة، ووفق اعتبارات حدود مرحلة النطاق العمراني حتى عام 1450؛ فإن من المتوقع أن تصل نسبة الأراضي البيضاء إلى 51.6%، وهو ما يعادل 32.107 هكتارات.

وتبلغ مساحة الأراضي الفضاء داخل الكتلة العمرانية الحالية 6679 هكتاراً، يقع جزء منها داخل جزيرة تاروت. ويمكن استغلال الأراضي الفضاء في رفع الكثافة السكانية وزيادة الأنشطة التجارية في النقاط المركزية الحالية، وتعزيز الاستخدام للبيئة التحتية القائمة.

خاصة أن معظم الأراضي الشاغرة الموجودة مملوكة للقطاع الخاص، في حين لا توجد الكثير من الأراضي العامة المتاحة للتنمية، ما يعني أن السياسات موجهة داخل المدينة، وليس على أطرافها. وأوصى التقرير باللجوء إلى تعزيز مساهمة القطاع الخاص في برامج تكثيف المدينة.

محجوزات أرامكو

تمتلك شركة أرامكو السعودية 26% من الأراضي الواقعة ضمن النطاق العمراني في القطيف، ويصل مجموعها 16.094 هكتاراً. وهو ما جعل من الشركة لاعباً رئيساً في تنمية القطيف المستقبلية، بسبب وجود العديد من آبار النفط وخطوط الأنابيب المنتشرة عبر المحافظة. وقد تمّ تخصيص مساحات كبيرة من الأراضي لشركة أرامكو تُعرف بـ “محجوزات أرامكو”.

وتقع المحجوزات في منطقة مركزية في المحافظة، وتقسمها إلى جزئين، وهو ما يحول دون التوسع العمراني، حسب التقرير. وبحسبه أيضاً؛ فقد تسببت المحجوزات في نشوء عمران متناثر وامتداد غير مطور وظهور امتدادات في قرى على أطراف المحافظة، ورغم اتصالها بشبكة طرق؛ بقيت منفصلة عن النقاط المركزية الحضرية الرئيسة.

المناطق الزراعية في القطيف حتى عام 1450

في إطار الاستراتيجية العمرانية الوطنية؛ تُعتبر القطيف مركز نمو إقليمي يشكل جزءاً من محور تنمية تطوير أكبر في المنطقة الشرقية. يبدأ المحور من العزيزية جنوباً مروراً بمدن الخبر والظهران والدمام في اتجاه القطيف، رأس تنورة، الجبيل والخفجي.

قرب القطيف من الموارد الطبيعية المهمة، مثل الأراضي الزراعية والمسطحات المائية والاحتياط النفطي والبحر؛ كل ذلك جعل منها موقعاً جغرافياً استراتيجياً، يستفيد من العلاقات الوظيفية المحتملة بين الدمام ورأس تنورة، خاصة بعد استفادتها من البنى التحتية التي جلبها النفط، وشق الطرق الثانوية والمحلية وتوفير الكهرباء والمياه والاتصالات، وهو ما أدى إلى تحسين نوعية الحياة في القرى.

لكنّ التنمية عرّضت المزارع إلى ضغوط التوسع العمراني، حسب منطوق التقرير.

المياه

قال التقرير إن القطيف كانت إحدى أكبر الواحات الزراعية في المملكة، بحجم مماثل لواحة الأحساء، وبعد عام 1938؛ بدأت تشهد تحولاً تدريجياً من بيئتها الطبيعية وزراعتها والانخراط في صناعات النفط على حساب البيئة الطبيعية والأراضي الزراعية.

ومع ذلك ـ يقول التقرير ـ ما تزال المياه والأراضي الزراعية هي العناصر الطبيعية الرئيسة في القطيف. ورغم زوال 1103 هكتارات من الأراضي الزراعية بين عامي 1938 و1993؛ ما زال لديها 14.201 من الهكتارات الزراعية، (ما يعادل 22.84% من مجموع الأراضي الزراعية داخل نطاق التنمية)، وهي تنتج التمور والبرسيم والفواكه والطماطم والخضراوات والفواكه التي تعتمد على طبقات المياه الجوفية الداخلية، مستمدة المياه من 1200 من آبار وعيون وفرت الري لقرون عديدة.

وقال التقرير أيضاً، إن الموارد المائية في القطيف تواجه مخاطر التلوث من المحيط النفطي والصناعي، في ظل عدم وجود استراتيجية واضحة لإدارة المياه الجوفية الموجودة في المحافظة.

وأكد التقرير ضرورة تعزيز الروابط الوظيفية الريف ـ حضرية مع سياسات موجهة لحماية الأراضي الزراعية القائمة من التعديات والمضاربة في أسعار الأراضي. وقال: هناك عدة هكتارات من المساحات الخضراء داخل المحافظة، يمكن ربطها واستخدامها في إنشاء منظومة خضراء من الأماكن العامة والزراعات الحضرية، وإيجاد تواصل بين البيئة الساحلية والمزارع الداخلية.

القطيف 2017

3 تصورات للمستقبل

في ضوء التشخيص الشامل للأوضاع الراهنة والمشاريع والمخططات المعتمدة والمقترحة، أجرى برنامج مستقبل المدن السعودية تحليلاً لثلاثة تصورات (بدائل) تنمية لرفع الكثافة الحضرية:

تصور الوضع الراهن.
تصور التطوير وفق الأدوات التخطيطية المعتمدة.
تصوير توزيع الكثافة تبعاً لتوصيات تقرير تشخيص الحالة العامة للمحافظة، ووفق معايير موئل الأمم المتحدة.

ويستند تصور موئل الأمم المتحدة إلى المباديء الخمسة لتخطيط المجاورات والأحياء المستدامة، كما يلي:

1 ـ تخصيص حيز كافٍ للشوارع وشبكة شوارع فعالة، إذن ينبغي تخصيص 30% على الأقل من مساحة الأراضي لصالح الشوارع، بواقع 18 كيلومتراً على الأقل أطوال شوارع في الكيلومتر المربع.

2 ـ كفاءة سكانية عالية: ما لا يقل عن 1500 نسمة/ كم2، أو 150 نسمة/ هكتار، أو 61 نسمة/ فدان.

3 ـ الاستعمال المختلط للأراضي: تخصيص 40% على الأقل من مسطح الأدوار للاستعمال الاقتصادي في الحيازات السكنية.

4 ـ المزيج الاجتماعي (الدمج الملائم لكافة فئات الدخل المتفاوت في المجاورة السكنية): توافر المساكن بخيارات وأسعار مناسبة لكافة فئات الدخل، بحيث يتم تخصيص 20% إلى 50% من مسطح الأدوار السكنية للإسكان الميسّر، ولا ينبغي أن يتخطى نمط الحيازة أكثر من 50% من الإجمالي.

5 ـ محدودية استعمالات الأراضي أحادية الوظيفة: للحد من الاستعمال المنفرد للأراضي، وينبغي أن يغطي الاستعمال المفرد للأراضي أقل من 10% من مساحة المجاورة السكنية.

الوضع الراهن

الوضع الراهن

يبلغ عدد سكان القطيف الحالي 650.092 نسمة، موزعين على 17.118 هكتاراً، بكثافة 37.9 نسمة/ هكتار، أي أقل من كثافة موئل الأمم المتحدة البالغ 150 نسمة/ هكتار.

انخفاض الكثافة السكانية يعتبر كافياً قياساً بأوضاع المدن السعودية عموماً، لكن المشكلة تكمن في اقتصار الكثافة العالية على مناطق قليلة، خاصة في الأجزاء القديمة التي تقطنها غالبية غير سعودية. كما ظهرت ـ في الآونة الأخيرة ـ كتل عمرانية خارج الوسط الحضري، أثرت سلباً في تراص وترابط المحافظة، وفرضت ضغوطاً على البلديات الفرعية من جهة توفير الخدمات والتجهيزات الأساسية.

يقول التقرير إن استمرار الوضع الحالي بهذا الاتجاه يعني الافتقار إلى عنصر الاستدامة نتيجة عدم توازن الهيكل العمراني.

واستعرض التقرير 3 سيناريوهات لمستقبل القطيف..

مخطط القطيف الهكيلي 2011

تمت الموافقة عليه في 2011؛ وتهدف استراتيجية التطوير المستقبلية فيه إلى توسعة الكتلة العمرانية الحالية بإضافة 8945 هكتاراً من العمر الجديد، معظمه مخططات سكنية منخفضة الكثافة، على حساب الأراضي الزراعية القائمة، سواء داخل الكتلة العمرانية الحالية أو خارجها.

وهذا يعني أن متوسط الكثافة السكانية في القطيف سيصبح 39 نسمة/ هكتار. ما يعني أنها ستبقى غير متباينة تقريباً، لكن الحاجة إلى الأراضي ستزداد.

توصيات موئل الأمم المتحدة

يدعم تصور موئل الأمم المتحدة تخطيطاً أكثر تكاملاً واستدامة للقطيف، بدءاً برفع الكثافة إلى 150 نسمة/ هكتار. وفي القطيف حالياً 6679 هكتاراً من الأراضي القابلة للتطوير متاحة ضمن الكتلة العمرانية الحالية. على هذا لن يتطلب النمو السكاني المستقبلي بحلول 2030 سوى 2593 هكتاراً من الأراضي، تمثل فقط عُشر مساحة الكتلة العمراني المقترحة في التصور الثاني.

وعلى هذا النحو؛ يوضح التصور الثالث عدم ضرورة التوسع خارج الكتلة العمرانية الحالية، والتركيز على التكثيف الاستراتيجي للكتل العمرانية القائمة، من أجل توفير أقصى الفوائد للسكان وتحسين جودة الحياة بتكلفة اقتصادية معقولة للبلدية.

تتطلب استراتيجية التنمية الحضرية المستدامة في القطيف تكثيف الكتلة العمرانية الحالية لتحقيق مدينة مدمجة، وتعزيز سهولة الوصول إلى الفرص والخدمات والسلع والمرافق، وإلى ذلك يُقترح في التصور الثالث المستند لتوصيات موئل الأمم المتحدة الحد من التوسع الحضري وزيادة الكثافة داخل الكتلة العمرانية الحالية عن طريق التكثيف الاستراتيجي وتعزيز استعمال الأراضي المختلط، وإعطاء الأولوية لتطوير الأراضي الفضاء داخل المحافظة.

منظومة إجراءات

في منظومة الإجراءات التي بدأت تتحرك ـ فعلياً ـ خلال العامين الأخيرين؛ إشارات إلى أن ما نُوقش في صالة الملك عبدالله بن عبدالعزيز في ورشة الوزارة والأمم المتحدة. يبدو أن ما نوقش بدأ يتحوّل بعضه إلى عمل يسعى إلى نقل القطيف من مربع المشكلات إلى مربع الحلول.

هناك حلحلة لمشكلات تتعلق بالمساهمات العقارية المتعثرة. هناك رفع شركة أرامكو الحجز عن مخططات مجمّدة، مثل مخطط شمال صفوى. هناك طرق شريانية جديدة تربط المحافظة بالطرق السريعة. هناك مخططات تعاني مشكلات تراخيص بناء بدأت تُرخّص. هناك لجنة زراعية تشكلت ميدانياً لتصحيح أوضاع المزارع، هناك حملات إزالة تعدّيات على مواقع مصنّفة زراعياً، لكنها تحوّلت إلى ورش ومستودعات..

إضافة إلى ذلك؛ هناك أفكار ومشاريع سياحية، وهناك اهتمام متسارع بالآثار والمواقع التاريخية.. هناك رؤية جديدة ينتظرها سكان المحافظة من أجل مستقبل أفضل لهم وللأجيال الآتية.

القطيف في أواخر الستنيات