القطيف.. المواطنون يفتحون أسئلة التسجيل العيني ومسؤولو السجل العقاري يشرحون التحديات اليحيا: التسجيل العيني للعقار يرتكز على العقار نفسه.. لا المالك

القطيف: فاطمة الشاعر

انفتحت أسئلة المواطنين على مصراعيها، في ملف التسجيل العيني للعقار، صباح اليوم الاثنين، في اللقاء الذي نظمه فرع غرفة الشرقية في محافظة القطيف.

تمحورت أسئلة الناس حول مشكلات فنية، وجغرافية، وإجرائية واجهوها منذ بداية إطلاق التسجيل العيني للعقار، في ديسمبر من العام الماضي 2024.

وبدورهم؛ طرح مسؤولون في السجل العقاري الإجابات.

وقدّم مدير العمليات في السجل العقاري عمر الدحيم، تفاصيل أكثر عن عملية التسجيل، موضحًا الفرق بين السجل العقاري و وزارة العدل.

و أشار إلى أن توثيق العقار سابقًا في وزارة العدل كان يعتمد على المالك، بمعنى يتغير رقم الصك بتغير المالك. أما في السجل العقاري، فإن العقار نفسه يحصل على رقم مكوّن من 16 رقمًا لا يتغير مهما تغير الملاك، إلا في حال الفرز أو الدمج.

و بيّن أن المقصود بـ”التسجيل الأول” هو انتقال البيانات العقارية من وزارة العدل إلى السجل العقاري، مع بيانات الأمانة، أي تسجيل الوحدات العقارية لأول مرة بحالتها الحالية، وتخصيص صحيفة لكل وحدة عقارية، تتضمن اسم المالك، و أوصاف العقار من حيث نوعه و موقعه و مساحته و حدوده و أبعاده.

و أضاف أن التصرفات العقارية تشمل البيع و الشراء و الفرز و الدمج، إضافة قيد، إضافة رهن، أو إضافة حق، و هذه التصرفات تبدأ بمجرد صدور السجل العقاري.

3 مراحل

و أوضح أن هناك 3 مراحل لبناء التسجيل العقاري، تبدأ بمرحلة التصوير و أعمال المساحة، حيث يُستخدم طيران مخصص للسجل العقاري يُعدّ من أحدث تقنيات التصوير الدوري و التوثيق، إضافة إلى المساحين الأرضيين الذين يقومون بتصوير المخططات أو الأحياء المستهدفة، بعد ذلك يتم رسم العقارات بناءً على مواقعها، ثم الحصول على طبقة الأمانة.

وأشار إلى أن خدمات التسجيل العيني للعقار تشمل أيضاً خدمة التسجيل الأول للوحدات العقارية في السجل العقاري لأول مرة، وخدمة التصرفات العقارية لتسجيل جميع التصرفات التي تطرأ على الوحدة بعد إتمام التسجيل الأول، وخدمات المعلومات لتسهيل الوصول إلى البيانات العقارية، وخدمات القيمة المضافة لرفع قيمة البيانات العقارية عبر مؤشرات وخدمات متخصصة.

تعزيز الشفافية

وأكد الدحيم، أن السجل العقاري يوفر فوائد متعددة، أبرزها موثوقية الملكية العقارية و حجيتها المطلقة، شمولية لجميع أنواع العقارات (تجارية، صناعية، زراعية، سكنية)، إدارة الحقوق و الالتزامات، حل تحديات مثل ازدواجية الملكية و التداخل بين العقارات، أتمتة التصرفات العقارية، تعزيز الشفافية، و سهولة الحصول على البيانات. كما يساهم في الحد من النزاعات العقارية و توثيق جميع التغييرات التي تطرأ على العقار.

و أشار إلى أن السجل العقاري وفّر قنوات رقمية و مباشرة و متنوعة للرد على استفسارات المستفيدين و تقديم الخدمات.

و خلال فقرة الأسئلة، طرح أحد الحضور سؤالًا حول التسجيل العيني الأول، موضحًا أن لديه عقارًا في منطقة “القلعة” بتاروت تبيّن أنه لا يوجد له رقم مخطط أو أرض، و أن طلبه تم رفضه، موضحاً أنه تلقى توجيهًا بمراجعة وزارة العدل، التي أفادت أن الأمر لا يخصها، ثم أمانة المنطقة الشرقية التي أخبرته أن المشكلة مشتركة لدى مئات بل آلاف العقارات في القطيف، وسأل عن الإجراء المطلوب لتجنّب الغرامات.

الإعفاء من الغرامة حتى لو رفض الطلب

وجاء الرد أن الغرامات شأن خاص بالهيئة العامة للعقار، لكن بمجرد التسجيل خلال فترة الإعلان يتم الإعفاء من الغرامة حتى لو تم رفض الطلب مبدئيًا.

و أوضح أن هناك تحديًا في مناطق القطيف، و تاروت، وسيهات، بسبب اختلاف البيانات بين الأمانة والسجل العقاري، و يجري العمل على تصحيحها، و أن أغلب الطلبات المرفوضة سيتم قبولها بعد اكتمال البيانات.

و بيّن أن بعض الحالات تستدعي الرجوع لوزارة العدل لتحديث بيانات الصك عبر منصة “ناجز”، مثل رقم القطعة أو المخطط، مما يمكّن السجل العقاري من تحديد العقار مباشرة.

و طرح الشخص نفسه سؤالًا آخر عن جدوى رفع التظلم أو الاكتفاء بالتسجيل حتى في حال الرفض، فقال “الدحيم”، أن التظلم اليوم ليس لدى السجل العقاري، بل لدى الهيئة العامة للتنظيم العقاري، مضيفًا أن هناك اجتماعات شبه يومية لتعديل المخططات وتحديث الخرائط لكل منطقة.

فكرة التسجيل العيني للعقار

سبقت إجابات الدحيم، توضيح من مدير الاتصال المؤسسي بالسجل العقاري يزيد اليحيا، مشيراً إلى أن فكرة التسجيل العيني للعقار ليست فكرة جديدة، بل هي نظام معمول به قديمًا.

وأوضح أن الفكرة بدأت عام 1855م، وكانت في بدايتها مرتبطة بالسفن، حيث يقوم مراقب الجمارك برصد السفن و توثيقها حتى تنتقل من ميناء إلى آخر، ليسهل على الملاك معرفة و تتبع هذه السفينة، و من هذه النقطة بدأت فكرة التسجيل العيني للعقار.

وأشار “اليحيا”، إلى أن التسجيل العيني للعقار يرتكز على العقار نفسه، بينما في السابق كان العقار مستندًا على المالك بشكل رئيس. أما اليوم، فننظر إلى العقار بوصفه كيانًا مستقلًا، و منه ننطلق في الإجراءات والتفاصيل.

تجربة حريملاء

و أضاف أن المملكة بدأت في التسجيل العيني للعقار عام 2002 من خلال تجربة حريملاء، و كانت الأولى من نوعها لكنها مختلفة، إذ كان النظام معتمدًا بشكل أساسي على النزول الميداني لتصوير كل عقار، حيث يتوجه فريق مكوّن من كاتب عدل و موثقين و مساحين و مهندسين لتسجيل عقار واحد.

وتابع “في عام 2009، أُعلن عن عدم نجاح تجربة حريملاء، وفي ذلك الوقت، كان نظام التسجيل العيني للعقار تحت إشراف وزارة العدل، و في عام 2017، تم إنشاء الهيئة العامة للعقار، و بعدها نُقل اختصاص التسجيل العيني للعقار من وزارة العدل إلى الهيئة، ثم صدر نظام التسجيل العيني في عام 2022، و صدرَت لائحته التنفيذية في أغسطس 2022، و في سبتمبر من العام نفسه تم إنشاء الشركة الوطنية لخدمات التسجيل العيني للعقار، وهي شركة مملوكة لصندوق الاستثمارات العامة، و معنية بالتسجيل العيني الأول للعقار.”

وأوضح اليحيا، أن التجربة الجديدة جاءت وفق معطيات و نظام معترف به عالميًا، حيث كان النظام سابقًا معتمدًا على النزول الميداني، لكن الفكرة تغيّرت و أصبح معتمدًا على التقنية بشكل أساسي، و قد بدأ العمل فعليًا في مايو 2023 بحي الفلاح باعتباره أحد الأحياء النموذجية، لضمان نجاح التجربة قبل تعميمها.

التوسع في مدينة الرياض

وتابع “في أغسطس 2023 تم الإعلان عن النجاح في حي الفلاح، ثم بدأ التوسع في مدينة الرياض بشكل كامل، حتى وصلت التغطية إلى نسبة 99%، مع التوجه حاليًا للتوسع في ضواحي و محافظات مدينة الرياض، و من ثم المدينة المنورة، وفي المنطقة الشرقية في الدمام، و في عام 2024 إلى مكة المكرمة و القصيم.”

و بيّن أن الشركة أعلنت في يوليو 2025م، عن استهداف أكثر من مليونين و 300 ألف عقار للتسجيل العيني، صدر منها 800 ألف صك تسجيل ملكية، و أكثر من 235 ألف عقار اكتسب الحجية المطلقة، مشيراً إلى أن الشركة الوطنية لتسجيل العيني للعقار هي الجهة المكلفة بشكل حصري بالتسجيل العيني للعقار و ما يتبعه من تصرفات لاحقة، وبعض الدول، مثل كوريا، لديها أكثر من 20 شركة تقوم بالمهمة نفسها.

وأكد أن الشركة لها أدوار رئيسة إضافة إلى الخدمات الأساسية، إذ تسعى من خلال عملها في إنشاء السجل العقاري إلى المساهمة في رفع مستويات الثقة في سوق العقار، و تعزيز الشفافية، و تسهيل الوصول إلى المعلومات الخاصة بالعقار، و بالتالي تحقيق كفاءة أعلى للقطاع العقاري و رفع جاذبيته الاستثمارية محليًا و إقليميًا وعالميًا.

اقرأ أيضاً

لا غرامات على من بدأ التسجيل العيني للعقار.. حتى لو رُفض طلبه